高點來勝不動產
許文昌/曾榮耀不動產全制霸
篇名
防災型都市更新(防災都更),曾榮耀老師
作者
蘇偉強
日期
2018/05/24
內文

各位同學好

今日專欄為各位同學彙整防災型都市更新(防災都更)之概念,高普考同學要注意。

一、意義

所謂防災型都市更新(防災都更),係考量未來可能發生重大災害潛勢導致嚴重災損,而提出之都市防災策略,藉由都市更新之方法,以提升都市安全性與防災機能為積極目標,進行土地使用及建築物之調整與補強,從而降低嚴重災損出現之可能性,並同時達到都市窳陋地區環境改善目的之更新計畫。

二、特色

(一)以防災作為首要考量

(二)土地使用強度和容積總量降低,以因應防災需求。

(三)居民之遷移與安置:經過調查和勘測後,災害潛勢較高之地區如認已不適合人居或必須降低使用強度者,即應另尋其他基地進行居民安置;如仍適居,則須降低使用強度或改以低密度發展,以因應淹水或其他潛勢災害之發生。

(四)公共設施轉型:防災型都市更新區域內之公共設施,須同時具有防災或避難功能。例如:流域綜合治理從上、中、下游之區域排水方向思考:上游做保水(如:造林、綠化);中游做減洪(如:滯洪池);下游則為防洪(如:設置抽水站、排水設施興建)。有關維生系統部分,包括輸電線路、輸水管線等,均應考量當遇到災害時,所會受到之影響。例如:地震後土壤易產生液化,而土壤液化後會喪失承載力,建築物會因而沉陷傾斜,而自來水、瓦斯、電信及網路等管線亦會因此阻斷。此外,公益性設施之提供與興建也很重要,例如:警察局、社區活動中心、圖書館、老人照護中心及幼稚園...等。

(五)都市整合:在都市更新推動的歷程中都會遇到景觀、歷史、生態、公安及防災等問題,故都市更新在重建或整建時即應要求防災。例如:耐震度,應提高建築物之耐震能力;此外,導入新思維,綠建築、智慧建築…等;並從整體都市發展、都市計畫與區域計畫角度去瞭解,將不適合開發的基地轉變成防災公園等。都市更新不是只片段的解決建物重建問題,也須解決整體都市發展的問題。如何從都市更新發展策略擬訂所謂的優先發展策略並賦予每塊基地「核心任務」,是都市更新發展策略中重點。而從點(基地單元開發)、線(公共維生系統)到面(區域發展)之開發,均應具整體性思考,才能使都市成為完整發展的地區。

三、新北市的防災型都市更新作法

首先,新北市的防災型都市更新不等於一般都市更新條例之都更,也不等於危老條例之重建。

(一)新北市推動都市計畫內防災建築再生自治條例(107.3.23實施)

  1. 適用對象
    1. 高危險(震損建築、海砂屋)
    2. 高風險(健檢3級=88.12.31前合法建物)
  2. 作法
    1. 需拆除重建經限期(2年內)拆除
      1. 容積獎勵定額50%(以原容或法容計皆可)
      2. 放寬限制(包含原建蔽率、原開挖率、原使用,以及高度放寬)
      3. 拆遷安置補助(補貼租金1年)
      4. 稅捐補貼(興建期:地價稅補貼3年;重建後2年:地價稅與房屋稅補貼1/2)
    2. 需結構修復於限期(2年內)改善
      1. 提高費用補助上限至75%
      2. 上限1200萬

(二)簡易都更

  1. 適用對象
    1. 老舊建物(30年以上)(含違章建築)達一定比例(投影面積達全區1/2)
    2. 基地面積500m2以上
    3. 屬於都市計畫住宅區、商業區
  2. 排除對象
    1. 公辦都更(已整合,不宜切割)
    2. 已申請概要或事業計畫(容獎不重複原則)
  3. 條件
    1. 100%同意
    2. 符合重建後環境要求(臨路、退縮)
  4. 程序
    程序簡化:一般建照程序(向工務局申請→核准→施工)
  5. 容積獎勵
    建築配置20%、15%;10%。

參考資料:王珍珍,2018,氣候變遷下之都市更新-以防災型都市更新為例,土地問題研究季刊,17卷1期:26-37。

關鍵詞
防災型都市更新、防災都更、都市計畫內防災建築再生自治條例
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