許文昌/曾榮耀不動產全制霸

甲將其所有一筆耕地出售於乙，簽訂買賣契約後，雙方先辦保全土地權利移轉之預告登記，暫不辦買賣所有權移轉登記。不久，甲將該筆耕地出租於丙。日後，甲將該筆耕地辦理所有權移轉登記於乙時，丙是否有優先購買權？

【解答】

(一)預告登記屬於限制登記之一種。所稱限制登記，指限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。因此，限制登記僅限制登記名義人之處分，並未限制登記名義人之管理、使用及收益。故預告登記後，登記名義人仍得將其土地出租（出租屬於管理行為）。換言之，出租行為有效。

(二)土地法第107條第1項規定：「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。」此優先購買權具有物權效力。

(三)預告登記係將債權物權化，故具有物權效力。土地法第107條之優先購買權亦具有物權效力。兩者競合時，應依登記或成立先後定其優先性。預告登記之登記日期先於租約之成立日期，因此預告登記之效力優先於土地法第107條。總之，甲將該筆耕地辦理所有權移轉登記於乙時，丙無優先購買權。

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