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篇名
共有物管理之登記對抗效力,許文昌老師
作者
許文昌
日期
2019/07/11
內文

(一)甲、乙、丙三人共有一筆土地,應有部分各三分之一,三人並訂有分管協議。之後,甲將其應有部分三分之一出售於丁,則丁是否須受分管協議之拘束?

【解答】

(一)司法院釋字第349號解釋:「最高法院四十八年度臺上字第一○六五號判例,認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約,對於受讓人仍繼續存在』,就維持法律秩序之安定性而言,固有其必要,惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約,亦無可得而知之情形,受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束,有使善意第三人受不測損害之虞,與憲法保障人民財產權之意旨有違,首開判例在此範圍內,嗣後應不再援用。至建築物為區分所有,其法定空地應如何使用,是否共有共用或共有專用,以及該部分讓與之效力如何,應儘速立法加以規範,併此說明。」

(二)民法第826條之1第1項規定:「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。其由法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。」

(三)綜上,丁是否受分管協議之拘束,端視下列情形而定:
1.分管協議經辦理登記,則丁應受分管協議之拘束。
2.分管協議未經辦理登記,且丁不知悉有分管協議,亦無可得而知之情事,則丁不受分管協議之拘束。

(二)甲、乙二人共有一筆土地,甲之應有部分四分三,乙之應有部分四分之一,甲未經乙之同意擅自將該筆土地出租於丙,出租行為是否有效?之後,乙將其應有部分四分之一出售於丁,甲是否有優先購買權?最後,該地由丁購得,丁是否須受甲與丙所訂租賃契約之拘束?

【解答】

(一)民法第820條第1項規定:「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」準此,甲未經乙之同意擅自將該筆土地出租於丙(出租屬於管理行為),出租行為有效。

(二)土地法第34條之1第4項規定:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」準此,乙將其應有部分四分之一出售於丁,甲有優先購買權。

(三)司法院釋字第349號解釋:「最高法院四十八年度臺上字第一○六五號判例,認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約,對於受讓人仍繼續存在』,就維持法律秩序之安定性而言,固有其必要,惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約,亦無可得而知之情形,受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束,有使善意第三人受不測損害之虞,與憲法保障人民財產權之意旨有違,首開判例在此範圍內,嗣後應不再援用。至建築物為區分所有,其法定空地應如何使用,是否共有共用或共有專用,以及該部分讓與之效力如何,應儘速立法加以規範,併此說明。」又,民法第826條之1第1項規定:「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。其由法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。」綜上,丁是否受租賃契約之拘束,端視下列情形而定:
1.共有人依民法第820條第1項規定所為出租決定,經辦理登記,則丁應受租賃契約之拘束。
2.共有人依民法第820條第1項規定所為出租決定,未經辦理登記,且丁不知悉有租賃契約,亦無可得而知之情事,則丁不受租賃契約之拘束。

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