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篇名
未辦保存登記之建物買賣,許文昌老師
作者
許文昌
日期
2019/07/25
內文

甲有一筆土地,土地上有一棟未辦保存登記之小木屋。甲與乙簽訂買賣契約並辦竣土地所有權移轉登記。經過一年後,甲主張小木屋為其所有。試就下列情況下,甲之主張是否有理?
(一)買賣契約記載買賣標的為土地。
(二)買賣契約記載買賣標的為土地及小木屋。

【解答】

(一)土地與小木屋為二個物,均得為交易之標的。又,小木屋未辦保存登記(即建物所有權第一次登記),故不得辦理小木屋之建物所有權移轉登記。

(二)買賣契約記載買賣標的為土地:買賣契約未記載小木屋,則小木屋不在買賣範圍內。故甲主張小木屋為其所有,為有理。此外,民法第425條之1規定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形,其租金數額當事人不能協議時,得請求法院定之。」準此,甲(小木屋)與乙(土地)之間推定有租賃關係,故乙不得依民法第767條訴請甲拆屋還地。

(三)買賣契約記載買賣標的為土地及小木屋:未辦建物所有權第一次登記之小木屋,雖無法辦理所有權移轉登記,但並非不得為交易之標的。甲將其土地連同小木屋出售於乙,應認為甲已將該小木屋之事實處分權讓與乙,故甲主張小木屋為其所有,為無理。

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