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篇名
土地登記絕對效力,許文昌老師
作者
許文昌
日期
2019/08/01
內文

甲、乙、丙三人共有A地一筆,應有部分各三分之一 。經法院判決分割確定,分割為A、A-1、A-2三筆土地,A地分歸甲所有,A-1地分歸乙所有,A-2地分歸丙所有。甲於判決分割確定後、共有物分割登記前,將其應有部分設定抵押權於丁。試問:
(一)經法院判決分割,甲、乙、丙於何時分別取得A、A-1、A-2之土地所有權?
(二)共有物分割登記時,丁之抵押權如何處理?
(三)乙、丙二人主張丁之抵押權於判決分割確定後始設定,理當不存在於A-1、A-2土地之上,故應塗銷丁之抵押權,是否有理?
(四)日後,清償期屆至,甲未清償債務,丁聲請法院拍賣A、A-1、A-2三筆土地。經拍定後,產權如何處理?

【解答】

(一)民法第759條規定:「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。」所稱法院之判決,指法院之形成判決。準此,共有物分割判決屬於形成判決,故甲、乙、丙於法院判決確定,不待共有物分割登記,即分別取得A、A-1、A-2之土地所有權。

(二)土地登記規則第107條第1項前段規定:「分別共有土地,部分共有人就應有部分設定抵押權者,於辦理共有物分割登記時,該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。」準此,丁之抵押權按應有部分三分之一轉載於A、A-1、A-2三筆土地之上。

(三)乙、丙二人主張存在於A-1、A-2土地上的丁之抵押權應塗銷之,然丁援引土地法第43條以為抗辯。爰丁信賴登記於甲之應有部分設定抵押權,具有不可推翻之效力,故丁主張有理。換言之,丁之抵押權不得塗銷。

(四)司法院釋字第671號解釋:「憲法第十五條關於人民財產權應予保障之規定,旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能,不得因他人之法律行為而受侵害。分別共有不動產之應有部分,於設定抵押權後,共有物經分割者,其抵押權不因此而受影響(民法第八百二十五條及第八百六十八條規定參照)。於分割前未先徵得抵押權人同意者,於分割後,自係以原設定抵押權而經分別轉載於各宗土地之應有部分,為抵押權之客體。是強制執行時,係以分割後各宗土地經轉載抵押權之應有部分為其執行標的物。於拍定後,因拍定人取得抵押權客體之應有部分,由拍定人與其他共有人,就該不動產全部回復共有關係,其他共有人回復分割前之應有部分,經轉載之應有部分抵押權因已實行而消滅,從而得以維護其他共有人及抵押權人之權益。準此,中華民國九十年九月十四日修正發布之土地登記規則第一百零七條之規定,符合民法規定之意旨,亦與憲法第十五條保障人民財產權之規定,尚無牴觸。」準此,經拍定後,A、A-1、A-2三筆土地皆回復分割前之共有關係,亦即該三筆土地之產權皆為乙、丙與拍定人三人共有,應有部分各三分之一。

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