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篇名
多數決與優先購買權之比較,曾榮耀老師
作者
蘇偉強
日期
2019/08/08
內文

各位同學好

今日專欄主要釐清有關土地法第34條之1之概念。

有滿多同學常把34-1就認定為多數決,但在寫立法目的時,卻又寫簡化消滅共有關係,實際上,第1項多數決與第4項優先購買是兩回事,觀念整理比較如下:

項目 多數決 優先購買
法源依據 土地法34-1第1項 土地法34-1第4項
處分客體 全部共有土地 應有部分
適用行為 處分、變更、設定(地、育、不、典) 出賣(有償的法律上處分)
處分方式 過半數同意 自由處分(不需同意)
處分限制 應事先書面通知,不能通知應公告 應先通知(通知不拘形式)
立法目的 公益性:
促進共有不動產有效利用
增進公共利益:
解決共有不動產糾紛、便利共有不動產處分
私益性:
簡化、消滅共有關係,防止共有土地落入他人之手
登記規定 土登95:
1.申請書、契約書列明全體共有人
2.申請書記明確依1~3項規定辦理
3.提出補償、對價受領或提存證明
4.提出通知或公告證明
土登97:
切結書或申請書記明確已放棄

綜上,應注意多數決處分應無簡化、消滅共有關係之意旨。

按該條係去除「目前多數共有人認為其無法妥適利用共有不動產」的弊端,而共有人依多數決出賣共有不動產全部時,並不論買受人為一人或數人,因此,該條項應無簡化或消滅共有關係的立法意旨。如認為該條項的目的在於簡化或消滅共有關係,反而可能會減少共有不動產出賣的可能性。(參黃健彰、陳立夫老師文章)

關鍵詞
多數決、優先購買、土地法第34條之1

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