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篇名
共有優先購買要件之案例解析(一),曾榮耀老師
作者
蘇偉強
日期
2020/03/19
內文

各位同學好

今日專欄來探討土地法第34條之1第4項有關共有優先購買權之相關概念。首先,假設案例如下:
甲乙丙三人分別共有A地,各自應有部分為1/3,今甲將其應有部分(1/3)出賣給K,並已訂定契約完畢,而該契約訂價為100萬元。甲隨之通知乙、丙二人該契約價金與相關條件,詢問其是否主張優先購買,乙即表示願意優先承購。然而,甲不願被乙優先購買,爰與第三人合意解除契約,並且擇日又再次訂定更高價契約1000萬元,再次詢問乙、丙,兩人皆表示無力購買。

試問:
究竟經優先購買權人主張優先購買後,出賣人隨即與第三人合意解除原契約,該優先購買權是否一併無效?
是否得以藉此測試優先購買權人底限,當其無力購買時,再以該價格出售,以避免被其優先購買?

思考:

(一)肯定說:原契約無效則優先購買權無效

  1. 實務上,有人係以當優先購買權人主張優先購買時,破解招數就是解除與第三人契約,使優先購買權人無法以該無效契約進行主張。而後再將契約價金提高至優先購買權人無力購買時,再予出售。
  2. 理論上,以土地法第34條之1的優先購買權要件而言,須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎,苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效,亦即自始不存在,則所謂優先購買權即無從發生。(65年台上字第2113號判例、104年台上字第1573號判決)

(二)否定說:原契約無效並不影響已另行成立的優先購買契約

其主張優先購買權為形成權,即優先購買權人向應有部分之出賣人為優先購買之意思表事實,兩人買賣關係旋即成立,亦即契約關係已重新成立於出賣人與優先購買權人,自無法由出賣人與第三人再予解除之餘地

相關概念可參考84年台上字第2134號:土地法第三十四條之一第四項所定之他共有人優先承購權,固應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在,於他共有人主張優先購買權後,出賣之共有人與第三人為避免他共有人之行使優先承購,始合意解除買賣契約者,該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後,則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更,能否再任由渠等合意解除契約,以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用﹖非無疑義。

關鍵詞
共有優先購買權

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