許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學好

本次談談土地法第34條之1，有關共有優先購買要件中，出賣人通知優先購買權人於10日內表示是否優先購買之情形，予以說明：

[主要問題點]
甲乙丙三人分別共有一A地，三人應有部分均等，甲今欲出賣其應有部分時，是否有主動通知乙及丙之義務？是否需等待兩人回覆後，方得出售？

[討論]

問題1：徵詢他共有人是否優先購買是否屬出賣人之義務？
共有人出賣應有部分時，對他共有人有無通知義務，法無明定，惟他共有人既有優先購買權，則在解釋上自應解為出賣人負有通知之義務。且為使他共有人得以同樣條件購買，故應將其與第三人所訂買賣契約條件全部告知，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務(最高法院85台上第2118號判決)

問題2：該徵詢究竟屬於「要約」或是「意思通知」？兩者性質及效果有何不同？
徵詢他共有人是否優先承購，為意思通知，旨在促請他共有人行使優先承購權。他共有人如已行使其優先承購之形成權，則原有之權利義務即已變更。(83年台上字第3025號民事判決)。換言之，徵求他共有人是否優先承購與向他人為出賣之要約，其性質及法律上之效果均不相同。前者為意思通知，旨在促請他共有人行使優先承購權，他共有人如未於限期內行使優先承購權，即生失權之效果；後者為意思表示，旨在與要約之受領人訂立一定之契約，要約之受領人如不為承諾，契約即無由成立。(78年度台上字第1896號判決)

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