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篇名
共有優先購買要件之案例解析(二),曾榮耀老師
作者
蘇偉強
日期
2020/03/26
內文

各位同學好

本次談談土地法第34條之1,有關共有優先購買要件中,出賣人通知優先購買權人於10日內表示是否優先購買之情形,予以說明:

[主要問題點]
甲乙丙三人分別共有一A地,三人應有部分均等,甲今欲出賣其應有部分時,是否有主動通知乙及丙之義務?是否需等待兩人回覆後,方得出售?

[討論]

問題1:徵詢他共有人是否優先購買是否屬出賣人之義務?
共有人出賣應有部分時,對他共有人有無通知義務,法無明定,惟他共有人既有優先購買權,則在解釋上自應解為出賣人負有通知之義務。且為使他共有人得以同樣條件購買,故應將其與第三人所訂買賣契約條件全部告知,不得僅以買賣土地之事實通知,即謂已盡通知之義務(最高法院85台上第2118號判決)

問題2:該徵詢究竟屬於「要約」或是「意思通知」?兩者性質及效果有何不同?
徵詢他共有人是否優先承購,為意思通知,旨在促請他共有人行使優先承購權。他共有人如已行使其優先承購之形成權,則原有之權利義務即已變更。(83年台上字第3025號民事判決)。換言之,徵求他共有人是否優先承購與向他人為出賣之要約,其性質及法律上之效果均不相同。前者為意思通知,旨在促請他共有人行使優先承購權,他共有人如未於限期內行使優先承購權,即生失權之效果;後者為意思表示,旨在與要約之受領人訂立一定之契約,要約之受領人如不為承諾,契約即無由成立。(78年度台上字第1896號判決)

關鍵詞
共有優先購買權

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