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篇名
土地法第104條優先購買權之實例研習(四),許文昌老師
作者
許文昌
日期
2020/03/19
內文

甲有一筆建地,其中一部分土地為未建成地,甲將其設定地上權於乙,乙隨即興建一棟建物。另一部分土地為建成地,地上有一棟透天房屋,甲僅將其建物設定抵押權於丙,但其基地未一併設定抵押權,經拍賣由丁拍定而取得建物所有權。乙設定地上權在先,丙設定抵押權在後。不久,甲擬將該筆土地全部出售於戊,請問何人有優先購買權?如多人主張優先購買時,如何處理?

【解答】

(一)未建成地:甲將該筆土地之未建成地部分設定地上權於乙,乙隨即興建一棟建物。依土地法第104條第1項規定,基地出賣時,地上權人有依同樣條件優先購買權。因此,甲擬將該筆土地全部出售於戊,乙有優先購買權。

(二)建成地:民法第876條第1項規定:「設定抵押權時,土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,而僅以土地或僅以建築物為抵押者,於抵押物拍賣時,視為已有地上權之設定,其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者,得聲請法院以判決定之。」準此,甲僅將建物設定抵押權於丙,經拍賣由丁取得建物所有權,則視為丁已有地上權之設定,此種地上權稱為法定地上權。又土地法第104條第1項規定,基地出賣時,地上權有依同樣條件優先購買之權。因此,甲擬將該筆土地全部出售於戊,丁有優先購買權。

(三)優先順序:乙、丁二人均有優先購買權。如二人皆主張優先購買,則依土地法第104條第1項規定,其順序以登記之先後定之。又,乙之優先購買權係基於意定地上權,意定地上權須登記始生效力。丁之優先購買權係基於法定地上權,法定地上權無須登記,即生效力。法定地上權所衍生之優先購買權未必優先於意定地上權所衍生之優先購買權,應視法定地上權與意定地上權之成立或登記之先後定之。因此,意定地上權以登記日期定其優先順序,法定地上權以成立日期定其優先順序。本題,意定地上權在先,法定地上權在後,因此乙之優先購買權之行使優先於丁之優先購買權。

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