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篇名
債權性質優先購買權與物權性質優先購買權之比較,許文昌老師
作者
許文昌
日期
2020/03/26
內文

優先購買權分為債權性質優先購買權與物權性質優先購買權二種。債權性質優先購買權,亦稱債權效力優先購買權;物權性質優先購買權,亦稱物權效力優先購買權。兩者不同如下:

(一)法律效果不同:債權性質優先購買權具有債權效力,即出賣人未通知優先購買權人而為所有權之移轉登記,其移轉行為仍然有效,此時優先購買權人僅得向出賣人請求損害賠償。物權性質優先購買權具有物權效力,即出賣人未通知優先購買權人而為所有權之移轉登記,優先購買權人得主張移轉行為無效。另,債權性質優先購買權與物權性質優先購買權競合時,後者較前者優先行使。

(二)法條用詞不同:法條如有「其契約或移轉不得對抗優先購買權人」之類的用詞,則為物權性質優先購買權,否則為債權性質優先購買權。所稱「其契約或移轉不得對抗優先購買權人」,指優先購買權人得主張買賣契約或移轉登記無效;優先購買權人亦得不主張,則買賣契約或移轉登記仍然有效。

(三)適用情況不同:債權性質優先購買權之適用情況包括土地法第34條之1、農地重劃條例第5條第2款及第3款、民法物權編施行法第8條之5第3項及第5項等。物權性質優先購買權之適用情況包括土地法第104條、土地法第107條、耕地三七五減租條例第15條、農地重劃條例第5條第1款、民法第919條等。

(四)多人主張優先購買之處理方法不同:債權平等原則,無優先性,故債權性質優先購買權,如有多人主張優先購買則以抽籤決定,或按應有部分或專有部分比例定之。物權有優先性,故物權性質優先購買權,如有多人主張優先購買,除法律另有規定外,應依登記先後定其優先順序。

(五)移轉登記應備文件不同:債權性質優先購買權,優先購買權人已放棄優先購買權者,應附具出賣人之切結書,或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任字樣。物權性質優先購買權,優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者,申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件;或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買,如有不實,願負法律責任字樣(土地登記規則§97ⅠⅡ)。

關鍵詞
優先購買權、債權性質優先購買權、物權性質優先購買權

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