許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學好

土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」今日針對共有土地優先購買要件中所謂的「同一價格」優先承購予以說明：

[案例]
假設甲乙丙三人分別共有A地，應有部分均等，今甲因缺錢急售其應有部分(1/3)，並與K訂定買賣契約，其契約內容為價金新台幣500萬元，且須於申辦土地登記前一日匯款全額價金，否則解除契約。試問乙與丙接獲甲該出賣契約詢問是否優先購買時，能否主張以同一價格500萬購買，但因無法一次全額支付，而表示須採分期付款？其優先購買權是否有效？

[說明]

1. 所謂同一價格，於學說及實務上，多解釋為「同一條件」，除買賣價格外，有關買賣標的、價金給付方式、期限、瑕疵擔保等其他條件皆須相同(最高法院台上第853號判例、100年台再第46號)。亦即優先購買權人須表示接受出賣應有部分之共有人與第三人所訂契約之一切條件。
2. 倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權即行消滅(86年台上字第3122號民事判決、98年台上字第1285號)。
3. 如其他共有人未遵期以原所訂之同樣條件簽約，並依約一次付清價金，而以不願接受原所訂價金交付期限、方式等條件，擅加予變更，其優先承購權已喪失，於法洵無違誤(最高法院102年台上字第141號民事判決)。

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