許文昌/曾榮耀不動產全制霸

不動產分割合併包含土地分割、土地合併、建物分割及建物合併等四種。實務上以土地分割之案件最多。

(一)土地分割之方法：共有物分割（指權利分割，不包括標示分割）不得適用土地法第34條之1之多數決，因此土地分割方法有協議分割、調處分割及裁判分割三種。

1. 協議分割：由全體共有人同意而為土地分割（民法§824Ⅰ）。協議分割適用民法第758條，採登記生效要件主義（即設權登記）。
2. 調處分割：共有人不能協議分割，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處而為土地分割（土地法34-1Ⅵ）。調處分割適用民法第758條，採登記生效要件主義（即設權登記）。
3. 裁判分割：共有人不能協議分割，任何共有人得請求法院而為裁判分割（民法§824Ⅱ）。裁判分割適用民法第759條，採登記處分要件主義（即宣示登記）。

(二)土地分割之登記：土地分割如涉及標示變更，應辦理標示變更登記；土地分割如涉及權利變更，應辦理所有權移轉登記。土地分割登記之種類有純標示分割型、純權利分割型及混合分割型三種。

1. 純標示分割型：土地分割僅涉及標示變更，未涉及權利變更，故僅辦理標示變更登記，無須辦理所有權移轉登記。例如，甲、乙二人共有一宗土地，地號18，應有部分各二分之一。今分割為二宗土地，地號18及地號18-1。地號18，由甲、乙二人共有，應有部分各二分之一；地號18-1，由甲、乙二人共有，應有部分各二分之一。
2. 純標示分割型得適用土地法第34條之1之多數決。
3. 純權利分割型：土地分割僅涉及權利變更，未涉及標示變更，故僅辦理所有權移轉登記，無須辦理標示變更登記。例如，甲、乙二人共有一宗土地，地號19，應有部分各二分之一；甲、乙二人共有另一宗土地，地號20，應有部分各二分之一。今辦理分割，地號19全歸甲所有，地號20全歸乙所有。
4. 純權利分割型不得適用土地法第34條之1之多數決。
5. 混合分割型：土地分割涉及標示變更，亦涉及權利變更，故應先辦理標示變更登記，再辦理所有權移轉登記。例如，甲、乙二人共有一宗土地，地號21，應有部分各二分之一。今分割為二宗土地，地號21及地號21-1。地號21全歸甲所有，地號21-1全歸乙所有。
   混合分割型不得適用土地法第34條之1之多數決。

(三)土地分割之稅負：標示變更因未涉及所有權移轉，故不徵土地增值稅；權利變更因涉及所有權移轉，故應課徵土地增值稅。

1. 純標示分割型之稅負：不徵土地增值稅。
2. 純權利分割型之稅負：課徵土地增值稅。
3. 混合分割型之稅負：分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅（應注意者，在此所稱免徵土地增值稅，其實是不課徵土地增值稅）；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅（土地稅法施行細則§42Ⅱ）。

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