許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學好

土地使用變更，由原本低利用價值之土地使用，申請改變為高利用價值之使用，以獲得開發利益（或稱為變更利得），目前許多法規要求應予進行「回饋」。今日專欄為各位同學整理有關「回饋」之意涵（廣義）：

1. 內部性的公共設施負擔
   對於位在開發區範圍供開發目的使用之公共設施，因該類公共設施係基於開發所衍生之需求，並係以滿足開發區內活動之需求，及為維護開發區內部環境品質而設置，故開發者有負擔之義務。
2. 外部性影響之負擔
   因土地開發經常導致開發區外部環境之負面衝擊，故其外部性社會成本應由開發者負擔。例如，因土地開發導致鄰近公共設施需求增加之社會成本，或因開發而排擠既有公共設施使用者之擁擠成本；此類外部成本，開發者應有加以吸收之義務。
3. 其他義務之負擔
   1. 土地開發造成排擠效果
      基於土地開發在政府實施相關土地使用計畫下，造成後申請開發者受到先申請開發者之排擠效果，或先申請開發者剝奪其他土地使用機會，例如實施總量管制。因此，宜由開發者捐獻相當金額，以回饋社會。
   2. 回饋土地發展受限地區
      部份土地因政府實施土地使用計畫而致發展受限（例如，農地禁建），故宜由土地使用計畫中屬可開發之土地，於開發時捐部份金額，以回饋該類發展受限地區。
   3. 維護社會公平原則
      土地開發者在土地由低強度使用變更為較高度使用時，獲取超過正常利潤之不勞利得，在目前因無法以課稅方式，完全收歸公有，故宜由開發者捐獻相當金額，以維護社會公平。
   4. 維護山水資源之永續發展
      因土地開發通常山水資源具相當之影響，故由開發者捐獻部份金額，以擔負山水資源之維護及永續發展之責任，例如提供造林基金。
   5. 土地開發後管理維護之需要
      為使土地開發後之管理、維護工作得以落實，宜由開發者提供部份金額，負擔該項責任。
   6. 其他因素
      為對開發區附近達到敦親睦鄰之效果，或配合地方施政方針之需要，以使開發案順利開發；或為照顧經濟弱勢族群對住宅之需求，可由開發者提供相當金額，或興設開發地區所需之相關設施，以回饋地方及社會。例如，在開發地區興建集會所、鄉里休閒中心或低收入住宅。

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