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篇名
實價登錄與申報課稅之勾稽,許文昌老師
作者
許文昌
日期
2020/07/30
內文

平均地權條例第47條第5項規定:「已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅依據。」準此,實價登錄資料,得為課稅依據。現階段以作為申報所得稅之勾稽為主。茲分房地合一所得稅及個人綜合所得稅二方面說明:

(一)房地合一所得稅:買賣案件實價登錄之申報責任由買賣雙方負責,並於申請所有權移轉登記時一併辦理申報。買賣雙方對於登錄價格會發生相互牽制之作用。倘買方擬高報價格,以增加貸款金額,則會使賣方之房地合一所得稅增加。倘賣方擬低報價格,以逃漏稅捐,則會使買方未來出售時多繳房地合一所得稅。
房地合一所得稅採實價課稅,個人應於房地完成所有權移轉登記日之次日起算三十日內自行填具申報書,檢附契約書影本及其他有關文件,向該管稽徵機關辦理申報(所得稅法§14-5)。個人未依規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者,稽徵機關得依時價或查得資料,核定其成交價格(所得稅法§14-6)。準此,稽徵機關對於個人所申報之成交價額,得採實價登錄資料加以勾稽,以符合時價。

(二)個人綜合所得稅:個人出租房地,應申報租賃所得,併入個人綜合所得,課徵所得稅。惟租賃案件透過不動產經紀業必須實價登錄,而屋主自己出租卻不必實價登錄,造成屋主選擇自己出租,低報租賃所得或甚至未申報,藉此逃漏所得稅。因此,現行租賃案件實價登錄存在漏洞,難以發揮全面勾稽作用。未來應修法改為租賃案件之申報責任回歸到租賃雙方,且不論透過不動產經紀業或由屋主自己出租皆要求實價登錄。

總之,實價登錄由買賣雙方於申請所有權移轉登記時共同向地政機關申報成交價額,房地合一所得稅由賣方於完成所有權移轉登記日之次日起算三十日內向稽徵機關申報成交價額。雖然兩者之申報時機及申報機關不同,惟兩者之申報成交價格應該一致。因此,兩者可以相互勾稽,以求申報價格之確實。

關鍵詞
實價登錄、房地合一所得稅、個人綜合所得稅

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