高點來勝不動產
許文昌/曾榮耀不動產全制霸
篇名
兩價並存與兩價分離,許文昌老師
作者
許文昌
日期
2020/08/06
內文

土地之課稅地價有二,一為公告地價,另一為公告土地現值,統稱為兩價。兩價應同時存在,且分開訂定。其理由如下:

(一)公告地價趨近收益地價:課徵地價稅之稅基為申報地價。申報地價是地主依據公告地價百分之二十範圍內申報。因此,地價稅之稅基源自於公告地價。
地價稅為持有稅,課徵地價稅應考量地主負擔租稅之能力。地主負擔租稅之能力來自於土地所產生之收益。能夠反映土地收益大小之地價,稱為收益地價。因此,查估公告地價應趨近收益地價,而非市場地價。

(二)公告土地現值趨近市場地價:課徵土地增值稅之稅基為土地漲價總數額。現行土地漲價總數額,並非地主按照買賣契約實價申報,而是地主參考公告土地現值,在不低於公告土地現值下申報。因此,土地增值稅之稅基源自於公告土地現值。
土地增值稅為移轉稅,課徵土地增值稅應考量稅去地主手中之不勞而獲(即漲價歸公精神)。稅去地主手中之不勞而獲應採實際成交價格。如無法採實際成交價格,亦應要求申報土地移轉現值趨近市場地價。又,申報土地移轉現值不得低於公告土地現值。因此,查估公告土地現值應趨近市場地價,而非收益地價。

(三)結論:公告地價應趨近收益地價,俾考量地主負稅能力,用以課徵地價稅。公告土地現值應趨近市場地價,俾去除不勞利得,用以課徵土地增值稅。因此,兩價並存且兩價分離。

一般而言,市場地價含有期待價格(即泡沫價格),故市場地價大於收益地價,因此公告土地現值往往大於公告地價。

關鍵詞
公告地價、公告土地現值、兩價
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