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篇名
分管契約是否為公信力保護對象,曾榮耀老師
作者
蘇偉強
日期
2020/09/03
內文

各位同學好

今年普考土地登記概要第四題考到一相當不錯之概念:

有關共有土地使用、管理或禁止分割之約定登記,依土地登記規則第155條之1第1項規定,係由登記機關於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。試問:此項登記,是否為土地法第43條所定登記公信力(絕對效力)保護之對象?

(一)不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依民法第820條第一項規定所為之決定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。其由法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。共有人依該民法第826-1條第一項規定申請登記者,登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。其登記之目的係用以對抗第三人,約束其必須按該約定使用。

(二)土地法第43條所定登記公信力(絕對效力)保護對象之說明

  1. 依本法所為之登記,有絕對效力(土§43)。因此,為確保交易安全,依民法§759-1,因信賴不動產登記之善意第三人,已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記物權之不實而受影響。
  2. 不動產物權變動以登記為公示方法,對於因信賴登記之第三人,縱使登記所表現的物權與實質權利不符,亦應予以保護,即法律仍承認具有與真實權利存在相同之法律效果,以維護交易安全。
  3. 然而,並非指剝奪真正權利。
    1. 司法院院字第1919號解釋:土地法所謂登記有絕對效力,係為保護第三人起見,將登記事項賦予絕對真實之公信力,故第三人信賴登記,而取得土地權利時,不因登記原因之無效或撤銷,而被追奪,惟此項規定,並非於保護交易安全之必要限度以外剝奪真正之權利,如在第三人信賴登記,而取得土地權利之前,真正權利人仍得對於登記名義人主張登記原因之無效或撤銷,提起塗銷登記之訴。
    2. 司法院院字第1956號解釋:在已有第三人取得權利之新登記後,雖得依土地法請求損害賠償,不得為塗銷登記之請求,而在未有第三人取得權利之新登記時,對於登記名義人,仍有塗銷登記請求權,自無疑義。
  4. 土地登記具公信力之要件如下
    1. 須原登記有不真實之情事。
    2. 需登記名義人與第3人間具有效之法律行為。
    3. 第三人取得權利須為善意。
    4. 登記事項限於權利相關之登記事項:如所有權、限制物權、擔保物權。而純粹事實相關之登記事項則非公信力保護對象。如土地面積、地價、地目、使用編定等。
    5. 效力發生時期,已完成法定登記程序,計入登記簿為準,即土登§6之登記完畢。

(三)有關共有土地使用、管理或禁止分割之約定登記是土地法第43條所定登記公信力(絕對效力)保護之對象。雖然登記公信力(絕對效力)保護對象原則係限於權利相關之登記事項,但關於共有不動產使用管理之約定(民法第826條之l),雖屬債權契約性質,且其約定事項係登載於登記簿之標示部,並以共有物使用管理專簿方式公示之;但因其為附隨於不動產物權,已構成對於不動產行使權利(使用收益或限制)之內容。故是項約定之登記,縱僅生對抗效力,惟基於交易安全之考量,於解釋上亦宜認為屬公信力保護之範圍。(該說明可參底下之參考書目)

因此,分管契約只要符合上述要件,即原登記之分管與真實情況不符,而登記名義人與第三人是有效法律行為,且該第三人為善意,並且登記完畢,此時雖分管契約有誤,但該善意第三人得主張受公信力保護。

【參考書目】:陳立夫,(2011),《土地法研究(二)》,新學林出版,頁119~120。

關鍵詞
土地登記、分管契約

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