預告登記之意義、申辦及繼承之處理,曾榮耀老師,許文昌/曾榮耀不動產全制霸專欄,來勝不動產證照網
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篇名
預告登記之意義、申辦及繼承之處理,曾榮耀老師
作者
蘇偉強
日期
2020/09/24
內文

一、意義

首先,根據土地法第79條之1規定:聲請保全下列請求權之預告登記,應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之:
(一)關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。
(二)土地權利內容或次序變更之請求權。
(三)附條件或期限之請求權。

預告登記為限制登記的一種,係預為保全對於他人土地權利之請求權,而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明,向登記機關所為之限制原權利人處分其所有權或他項權利之登記。其目的在阻止土地權利人對於該土地為有妨害其請求權之處分。因此,辦理預告登記後,登記名義人如欲處分土地(包含移轉、設定他項權利等),是必須經過請求權人同意後,方得為之。

一般實務上運用的不少,例如:

  1. 預防一屋二賣。主要是有的交易時間拖的比較久,為免登記名義人遇到出更高價者,而先行售出(登記簿所有權部之其他登記事項欄註記:本筆土地在未辦妥所有權移轉登記予請求權人前,不得移轉予他人)
  2. 父母登記在子女名下,預防子女偷賣或抵押
  3. 合宜住宅避免人口戶轉售投機(內政部營建署明定合宜住宅承購人於簽訂買賣契約時,需簽具「預告登記同意書」,同意自取得所有權登記之日起5年內(龜山A7)或10年內(板橋浮洲),除繼承或依法強制信託外,不得將住宅及其基地出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人。如有違反,願以承購房地原價85%之價格,移轉予請求權人中華民國(管理機關:內政部營建署),據以向地政機關辦理預告登記)

二、申請方式

附同意書者,由請求權人單獨登記。
屬得跨直轄市、縣(市)土地登記案件。

三、申請文件

(一)登記申請書。
(二)登記清冊。(同意書已載明土地、建物標示及權利範圍等資料者,免附登記清冊)
(三)登記名義人同意書。
(四)申請人身分證明文件。
(五)登記名義人身分證明文件及印鑑證明。
(六)權利書狀。
(七)其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。

其中,同意書中應敘明請求權人之姓名、請求權之類別、同意其預告登記之土地或建物之詳細座落地號及權利範圍,同意人應具名並加蓋印鑑章
(同意書無公定格式,可參如下圖示:)

四、申請規費

預告登記免登記費。

五、處理期限

一~二天。

六、處理流程

收件→審查→登簿(登錄)→發狀還件→異動→歸檔

七、登記簿

預告登記並不會於權狀上顯示,故如欲瞭解不動產有無被預告登記,必須申請登記簿謄本確認,其多於所有權部之其他登記事項欄註記:

八、效力

(一)預告登記在未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。學說上認為屬相對無效說,亦即如對登記請求權無妨礙者,應為有效。
例如,甲(登記名義人)與乙(請求權人)設定預告登記後,甲今天欲要在土地上另行設定抵押權,只要經過乙同意,即認對請求權無妨礙,是可以設定抵押的(參限制登記作業補充規定第2點)。
(二)預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為之新登記,無排除之效力。係因公法上處分具公益性,故大於私法上禁止處分效力。

九、一方死亡

(一)登記名義人死亡
民法第1148條規定「繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。」亦即繼承人承受原登記名義人受處分限制之義務。

(二)預告登記之請求權人死亡
民法第1148條規定「繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。」亦即繼承人取得原屬被繼承人之預告登記請求權。又預告登記保全之請求權係為債權非屬物權性質,與查封、假扣押等其他限制登記所保全債權之請求權同,於請求權人死亡時,繼承人亦承繼該債權之請求權,無辦理繼承該請求權登記之必要。惟為免損害繼承人之權益,除民法另有規定或權利義務專屬於被繼承人本身者外,倘繼承人認為有實際需要時,得由繼承人依土地登記規則第119條規定,檢具登記申請書件向該管登記機關提出申請,經審查無誤後於土地登記簿其他登記事項欄以「註記」為登記原因,並於原預告登記請求權人名義後加註繼承人姓名。(內政部91年5月22日台內中地字第0910005955號函)

關鍵詞
預告登記

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