租賃住宅市場發展及管理條例之有關租賃關係消滅之點交程序,曾榮耀老師,許文昌/曾榮耀不動產全制霸專欄,來勝不動產證照網
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篇名
租賃住宅市場發展及管理條例之有關租賃關係消滅之點交程序,曾榮耀老師
作者
蘇偉強
日期
2020/10/01
內文

以下針對租賃住宅市場發展及管理條例之有關租賃關係消滅之點交程序,彙整相關面向之討論,提供同學參考:

一、條文規定:
依據租賃住宅市場發展及管理條例第12條:
「租賃契約消滅時,租賃住宅之返還,應由租賃當事人共同完成屋況及附屬
設備之點交。一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同者,視為完成點交。前項點交後尚有遺留物,除租賃當事人另有約定外,經出租人定相當期限催告仍不取回時,視為拋棄其所有權,其所需處理費用,得由押金扣除,不足者,出租人得請求承租人給付。」
曾老師悄悄話:其中,完成點交概念有所爭議。

二、律師投稿:
劉琦富:租賃專法裡的魔鬼,悄悄現身【原文轉自:蘋果新聞網】
這個條文初一看,讓人覺得無限美好,租約到期房客不搬走,房東可以定相當期限催告房客點交,期限到了房客還是不點交的話,就視為完成點交。什麼是點交?《強制執行法》第99條說,就是解除債務人(房客)的占有,交付給債權人(房東)。
過去租約到期、消滅,房客不搬,房東只能告上法院,經過最多三個審級,多則一、兩年的審理拿到確定判決後,才能聲請法院強制執行讓房客搬走;聰明一點的房東把租約拿去公證約定逕行強制執行條款,也只能在「租約到期」後,聲請法院強制執行。
在專法第12條沒有施行前,房客事實上居住之平穩安全法益,跟所有權之有無與占有權源係屬兩事,不是說租約到期房客變成無權占有就該死或是要讓房東予取予求,房東還是要循民事訴訟及執行程序主張其權利,但是專法第12點最莫名其妙的地方在於,直接跳過民事訴訟程序和民事執行程序,讓房東直接點交完畢,那麼到底房東有沒有合法終止租約,誰說了算,過去是法院說了算,現在呢?
曾老師悄悄話:完成點交,是否代表可以直接按強制執行規定,解除房客之占有,直接強制遷離?

三、內政部回應:劃分承租人居住於租賃住宅內或承租人無居住之事實或他遷不明等不同之情形,刻正研擬點交程序
內政部強調,租賃住宅條例為民法特別法,依其第12條規定,出租人於租賃關係消滅後,可訂相當期限催告承租人會同點交;承租人屆期未會同者,視為完成點交,完成點交後,如承租人尚有遺留物經出租人催告仍不取回,該遺留物則視為廢棄物處理。但若承租人仍居住於租賃住宅內,因會涉及人身自由安全問題,因此,內政部正在積極研議應以何種程序處理,才能維護房東的財產權,又不影響房客的人身自由及居住權利。

四、法務部回函:為何要劃分不同情形之點交程序???
(根據法務部108.08.01.法律字第10803510750號函)
按民法第455條前段規定:「承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物;…。」、第767條第1項規定:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」是以,租賃契約因屆期終止、符合法律規定或契約規定提前終止,承租人負有返還租賃物之義務,如未返還者,出租人得依上述規定行使其權利,或提起訴訟請求法院判決返還租賃住宅。
次按租賃住宅市場發展及管理條例(下稱租賃住宅條例)於106年12月27日公布,107年6月27日施行,且該條例係為維護人民居住權、保障租賃當事人權益而設,此觀該條例第1條即可得知,故該條例在住宅租賃事務範圍內為民法之特別法,應優先於民法適用(臺灣桃園地方法院108年度壢簡字第125號判決參照)。又該條第12條第1項規定「租賃契約消滅時,租賃住宅之返還,應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同者,視為完成點交。」查上開規定,係於立法院審查會議時,由立法委員提出之修正動議,依審查時提案委員之發言表示:「為避免租賃契約屆期或是終止,承租人先搬離租屋處不願意配合交還,因為實務上常常發生房東、房客點交時有問題,這部分會產生爭議,所以我們針對這部分提出修正動議,…保障租賃關係。」(立法院公報,第106卷,第61期,委員會紀錄,第368頁、第428頁參照)。
有關貴部來函說明四依實務狀況區分出租人取回租賃住宅之程序乙節,因民法僅就承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物為規定(民法第455條),並未規範返還之點交事宜。是以,有關租賃契約消滅時,租賃住宅返還之點交程序或方式,係依租賃住宅條例第12條之規定。惟就該條條文觀之,似未區分租賃契約消滅時,承租人居住於租賃住宅內或承租人無居住之事實或他遷不明等不同之情形,而有不同之規範。是以,貴部擬區分其不同情形而訂定相異之出租人取回租賃住宅程序,其依據為何?宜請貴部審酌上開條例立法意旨,本於權責予以釐清。

五、內政部台內地字第1090260647號令核釋:點交與完成點交之定義
(一)租賃住宅市場發展及管理條例第12條第1項規定所稱點交,指承租人返還租賃住宅及附屬設備予出租人,且租賃雙方會同確認其數量及狀態之程序。
(二)完成點交後,承租人及出租人之關係如下:

  1. 承租人就租賃住宅及附屬設備,不負保管責任。
  2. 出租人就租賃住宅得自由使用收益及依民法或其他法律規定行使相關權利。
  3. 租賃住宅屋況或附屬設備,因可歸責於承租人之事由,致生毀損或滅失者,出租人仍得依契約或法令規定向承租人請求損害賠償。

六、結論:
目前看起來,前面完成點交之關係,並未直接賦予出租人可跳過民事訴訟程序,直接對承租人強制遷離之情形。換言之,出租人如經向承租人主張終止租約,但其仍居住於屋內不肯搬遷,仍需提起返還房屋之訴訟,待判決確定後,再聲請強制執行。
或許待後續內政部對所謂點交程序是否有更明確之相關規定再予確認。

關鍵詞
租賃住宅市場發展及管理條例、租賃關係消滅

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