許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學好，今日專欄來談談民法第425條之「買賣不破租賃」概念

一、法條

民法第425條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

二、立法意旨

按出租人於租賃物交付後，將為租賃標的物之不動產所有權讓與第三人時，其第三人依法律規定，當然讓受出租人所有之權利，並承擔其義務，使租賃契約仍舊存續，始能保護承租人之利益。

三、效力

具有「租賃權物權化」之效力。

四、適用情形

但由於具物權化效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜透過公證，以探求真意、確認身份及確保權利合法明確，並避免實務上有人透過與第三人通謀虛偽訂定長期或不定期租賃契約，以干擾強制執行效果（拍賣會賣不出去）。因此，規定期限逾五年或未定期限者，不適用之，茲整理如下表：

※能適用買賣不破租賃之情形：

V：適用；X：不適用

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