許文昌/曾榮耀不動產全制霸

本週專欄為時事題，應為今年重要考題，請同學注意！

模擬案例：
甲因新冠肺炎（COVID-19）疫情暫時滯留於國外無法返國，但因急需用錢，而需盡快請親友乙協助其出售台灣之不動產給丙，請問甲、乙、丙該如何申辦土地登記？

擬答：

(一)申請方式

以代理申請方式處理。而根據申請土地登記應附文件法令補充規定第39點：「旅居海外國人授權他人代為處分其所有國內之不動產，如未檢附國內核發之印鑑證明或其授權書，應檢附我國駐外館處驗證之授權書，以配合登記機關之查驗。」因此，有以下兩種方式申辦土地登記方式：

1. 持出國前已申請好的印鑑證明+印鑑章、權狀等申辦資料：倘若甲出國前已先將印鑑證明、印鑑章、權狀等資料交給信賴的親友乙代為保管，並委託其代辦土地登記等事宜，則較簡便以一般代理申請方式處理，不需要特別從國外寄授權書。惟風險較高，乙會有不依照甲意思處理之風險。
2. 郵寄海外授權書：倘若出售不動產是臨時於海外決定，且相關資料並未先交付給乙。此時則需由所有權人本人（甲）持有效之身分證明文件親自向旅居當地我國駐外單位申請授權書簽證，授權國內親友乙辦理買賣所有權移轉登記，並將授權書與相關資料郵寄回國。惟此方式較耗費時間且不便。

(二)申請文件

1. 申請書，依公定格式填寫，代理人應於其上簽章。至於委託人簽章，根據土地登記規則第38條規定，代理申請登記檢附之委託書具備特別授權之要件者，委託人得免於登記申請書內簽名或蓋章。該委託書應載明委託事項及委託辦理登記之土地或建物權利之坐落、地號或建號與權利範圍。
2. 買賣契約書（權利人：丙；義務人：甲；代理人：乙）（授權乙簽訂）。
3. 甲的土地、建物所有權狀。（如找不到，則先授權乙申辦權狀補給登記）
4. 被授權人乙身分證明及印鑑證明；授權人甲身分證明（國民身分證影本、戶籍謄本、戶口名簿影本、護照影本等）。（參內政部84台內地字第8486638號函）
5. 其他：
   1. 授權書，注意事項如下
      1. 授權事項為授權國內親友代為辦理有關不動產處分事宜者，務須於房地標示及權利範圍欄內逐一列明所處分之房地標示（即特別授權）。
      2. 授權事項填寫代理本人就前開（土地、建物）辦理出售、征收稅款等手續及其他有關權利變更處分等行為。
      3. 授權人應持有效之身分證明文件親至我駐外館處辦理。授權人無法親至駐外館處申辦者，可先親自將授權書送請當地公證人或其他公證機關於授權書內之「當地公證程序欄」認證後，連同足資證明其中外文姓名為同一人之有效身分證件，委託他人或以郵寄方式申辦。惟我駐外館處倘無該公證人或公證機關之簽字或鈐印樣本可供比對，得要求授權人先送經該公證人或公證機關之上級或主管機關驗證，直至授權書上之驗證官員簽字或鈐印，我駐外館處有樣本可供比對。至授權人親自至我駐外館處申辦者，其授權書無須先送經當地公證人或其他公證機關認證，但須繳驗有效之身分證明文件。
   2. 土地增值稅、契稅繳納收據。
   3. 登記規費收據。

推薦課程：

1. 面授課程：地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高普特考地政
2. 雲端課程：地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高考地政、普考地政

推薦書籍：

1. 地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高考地政、普考地政