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許文昌/曾榮耀不動產全制霸
篇名
債權效力優先購買權請求損害賠償之依據,曾榮耀老師
作者
蘇偉強
日期
2021/08/05
內文

各位同學好

今日專欄說明有關債權效力優先購買權請求損害賠償之依據。

首先,依據土地法第34條之1第4項規定,共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。而學說與實務上大多認為該優先購買權具有「債權效力(或性質)」,其概念為:
僅屬賣方與優先購買權人間之權利義務關係,如未通知而逕將應有部分出售予他人,並已辦竣土地權利變更登記時,他共有人不得主張該買賣契約對其無效而塗銷其依法所為之登記;如受有損害,僅得依法請求損害賠償。

而此處有一爭點在於,是依哪一法條及學理來請求損害賠償?
茲整理說明如下:

(一)依侵權行為請求損害賠償

*民§184:因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。

出賣之共有人違反通知義務,致未受通知之他共有人無從行使優先承購權,倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害,自得依侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任。土地共有人…未依…規定通知他共有人,並辦畢所有權移轉登記時,出賣之共有人就其應有部分已無從與他共有人成立買賣契約。他共有人於移轉登記後知悉上情,自不得依給付不能之法律關係,請求出賣之共有人賠償損害。(最高法院民事大法庭109年度台上大字第2169號裁定)

(二)依債務不履行請求損害賠償

*民§226:因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害。

他共有人之優先承購權,於出賣人與第三人「訂立買賣契約時」,即因法律規定而存在,該已存在之權利不因出賣人故意不通知或怠為通知,並將共有土地移轉登記與第三人所有,而趨於消滅或不得行使。他共有人「行使」優先承購權後,因出賣人之移轉行為而無法履行債務,不論該權利性質係屬請求權或形成權,均應使出賣人負損害賠償責任。…他共有人行使優先承購權後,仍與出賣人成立買賣關係,土地應有部分雖已移轉為第三人所有,如無法履行,乃為主觀不能,而非客觀不能。出賣人應為其先行之不當行為,負給付不能之損害賠償責任,始符合誠信原則。除債務不履行責任外,侵權行為規定是否能使他共有人獲得損害賠償?亦為應思考之問題。…惟查,有權利而無法行使,始有受害可能;倘他共有人因其「共有人」身分之喪失而不符取得優先承購權之要件,又何能認其權利受有侵害?(不同意見書1)

權利人行使優先購買權,與義務人就標的物成立買賣契約,對義務人前與第三人成立買賣契約之效力並無影響,而形成二重買賣之結果。於優先購買權僅具債權效力之情形,該二買賣契約效力等同,並無優劣之分,無論義務人對何者履行出賣人之給付義務,該受履行者之債權均獲清償,而未獲清償者,即得依債務不履行規定請求賠償。…惟權利人於原共有關係存在時,即取得優先承購權,於義務人與第三人訂立買賣契約時,其行使條件已成就,不以受通知為必要,且買賣契約不因義務人主觀自始不能致無法締結或影響其效力,是標的土地所有權縱已移轉,亦無礙優先承購權之存在及行使。…權利人之所以無法取得標的土地,實係因義務人逕自移轉土地所有權予第三人所造成,核其性質,乃義務人無法履行出賣人之給付義務,自屬給付不能。(不同意見書2)

綜上,兩者似都有理,但目前大法庭建立統一見解為依「侵權行為」請求損害賠償。

關鍵詞
債權效力、優先購買權
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