許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學好

今日專欄談土地法第34條之1第1項有關共有不動產多數決之目的，茲說明如下：

一、條文規範
首先，依據土地法第34條之1第1項，「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，主要在規範多數決之行使，與同條第4項共有人應有部分出售，他共有人之優先購買權之規範目的有所不同。

二、目的
多數決之目的係便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益(釋字第562號)。避免土地這樣的稀有資源在不利的產權結構下，無法透過交易而發揮最大的資源效益(蘇永欽)。

三、土地法第34條之1第1項，有無簡化或消滅共有關係的規範意旨?
按該條係去除「目前多數共有人認為其無法妥適利用共有不動產」的弊端，而共有人依多數決出賣共有不動產全部時，並不論買受人為一人或數人，因此，該條項似無簡化或消滅共有關係的立法意旨。如認為該條項的目的在於簡化或消滅共有關係，反而可能會減少共有不動產出賣的可能性。(黃健彰、陳立夫)

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